28. 11. 2025
Kúpa nehnuteľnosti je veľká životná udalosť. O to horšie pôsobí zistenie, že byt alebo dom má skryté vady, o ktorých predávajúci mlčal. Mnohí kupujúci sa v tejto situácii pýtajú, aké majú vlastne práva. Podľa zákona existujú dve možnosti, buď odstúpenie od zmluvy alebo uplatnenie si zľavy z kúpnej ceny. Výber závisí najmä od závažnosti zistených vád.
Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy
Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy najmä v situáciách, keď vada zásadne ovplyvňuje možnosti užívania nehnuteľnosti. Zákon hovorí o dvoch konkrétnych prípadoch:
1. Nehnuteľnosť je pre závažnú vadu neupotrebiteľná
To znamená, že bývanie je nebezpečné alebo prakticky nemožné. Typickým príkladom je statické narušenie stavby alebo iná závažná konštrukčná vada, ktorá môže ohrozovať zdravie či bezpečnosť.
2. Predávajúci nepravdivo ubezpečil o vlastnostiach nehnuteľnosti
Ak predávajúci tvrdil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a neskôr sa ukáže opak, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. To isté platí aj v prípade, ak predávajúci tvrdil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, no následne sa zistí pravý opak.
Kedy vzniká nárok na zľavu z kúpnej ceny
Ak vada nie je taká závažná, aby znemožňovala užívanie nehnuteľnosti, kupujúci má právo žiadať primeranú zľavu z kúpnej ceny. Primeranosť zľavy sa posudzuje podľa rozsahu a povahy vady, zníženia funkčných alebo úžitkových vlastností bytu či domu alebo nákladov potrebných na opravu alebo odstránenie vady.
V praxi to môže ísť o problémy s elektroinštaláciou, zatekaním, vlhkosťou, chybnými rozvodmi či inými závadami, ktoré síce neohrozujú bezpečnosť, ale výrazne znižujú komfort alebo hodnotu nehnuteľnosti.
Čo z toho vyplýva?
Ak sa po kúpe nehnuteľnosti objavia skryté vady, nie ste bezmocní. Zákon poskytuje jasnú ochranu a pri závažných problémoch môžete od zmluvy odstúpiť, pri menej závažných máte nárok na zľavu z ceny. Dôležité je včasné uplatnenie nárokov a dôkladné zdokumentovanie vád.
Autor: Matúš Gajdúšek
Volám sa Matúš Gajdúšek a mojou vášňou je svet nehnuteľností.
Ako realitný maklér s dlhoročnými skúsenomťami som sa zaviazal sprevádzať Vás na ceste k Vášmu ideálnemu domovu alebo úspešnému predaju nehnuteľnosti. Verím, že každý dom má svoj príbeh a každá nehnuteľnosť čaká na svojho nového majiteľa. Moja práca nie je len o číslach a zmluvách, ale predovšetkým o ľuďoch, ich snoch a dôležitých životných rozhodnutiach. S hlbokým porozumením pre trh a individuálne potreby mojich klientov pristupujem ku každej výzve s plným nasadením a profesionalitou. Mojím cieľom je zabezpečiť pre Vás hladký, transparentný a predovšetkým úspešný proces, či už hľadáte svoje prvé bývanie, investíciu, alebo predávate rodinné dedičstvo.
Dovoľte mi byť Vaším spoľahlivým partnerom v realitnom svete a spoločne nájdeme riešenie, ktoré presne zodpovedá Vašim predstavám.